일반적으로 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 하나의 방법입니다. 그래서 약 1% 정도의 컨설팅 수수료를 주고 낙찰을 원하시는 분들이 많습니다. 하지만 이에 따른 불법적인 요소들도 많이 있습니다. 오늘은 불법적인 경매 컨설팅을 구분하는 방법과 그 필요성에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
불법 경매 컨설팅?
원칙적으로 경매를 대신 입찰 해주려면 매수신청대리인 자격이 있어야 합니다. 그 자격은 변호사, 법무사, 공인중개사와 그 에 따른 법인이 신청을 통해서 자격이 주어집니다.
하지만 컨설팅이라는 분야는 다를 수도 있습니다. 각 분야의 컨설팅이라는 것은 너무 광범위하기 때문에 특정한 자격이 있어야 하는 것은 아닙니다.
문제는 자격여하가 아닌 컨설팅 본질에 있습니다.
자격은 있는데. 실력은?
경매는 특정한 지식으로 수익률을 도모하는 행위라고 말할 수 있습니다. 하지만 자격증이 그 실력을 입증해 주지는 않습니다. 마치 장롱면허 10년이 운전실력을 말해주는 것이 아닌 것처럼 말입니다.
실제로 면허 따고 10년 동안 운전 안 하면 10년 무사고 기록이 남게 됩니다. 매일 자차로 출퇴근하는 사람보다 법적으로는 더 베테랑 운전자가 될 수도 있습니다.
변호사, 법무사, 공인중개사가 과연 경매로 수익을 낼 수 있는지가 더 큰 관건입니다.
경매를 전업으로 하는 사람은 변호사, 법무사, 공인중개사 자격증이 있을까요? 아마 없는 분도 많을 것입니다.
즉, 실력과 자격은 비례하지 않기 때문에 단순히 자격증으로만 컨설팅을 받는 것도 무리수가 있습니다
낙찰받았으면 잘 된 거 아닌가요?
눈뜨고 코베인다는 말이 있습니다. 잘 낙찰받아도 그게 코베인 격이 될 수도 있습니다.
경매는 수익이 좋은 물건일 수록 해야 할 일이 많습니다. 권리분석에서 발품을 팔아야 할 일도 많고, 임차인도 진위여부를 파악해야 하며 가짜 유치권이나 점유 등을 파악도 해야 합니다.
하지만 이런 거 안 하고 잘 낙찰받을 수 있습니다. 그냥 고가를 쓰는 것입니다.
시세보다 아주 낮게 입찰할 수도 있고, 때론 높게 입찰할 수도 있습니다.
하지만 소비자를 속이기는 쉽습니다.
앞 바지, 뒷 바지
소비자의 낙찰가보다 조금 더 쓰는 게 앞 바지입니다. 컨설턴트가 사람을 섭외한 것입니다.
그리고 빠지는 것입니다. 예를 들어서 보증금이 부족하다던가 신분증을 안 가져왔다던가...
더 연기력이 좋으면, 차순위 매수신고 후 낙찰자와 협의를 보는 척까지 컨설턴트가 해줍니다
이러면 차순위를 섰던 소비자의 만족도는 최상에 이릅니다.
차순위로 안된 줄 알았다가 본인이 낙찰받게 되었기 때문입니다.
소비자의 낙찰가보다 조금 덜 쓰는 게 뒷 바지입니다. 역시나 컨설턴트가 사람을 섭외한 것입니다.
너무 티 나게는 안 하겠지만 100만 원 혹은 몇십만 원 적게 썼다면 낙찰자는 안심하게 됩니다.
컨설턴트를 강하게 신뢰하는 계기도 됩니다. 수수료 받기도 좋아지고 수수료도 많이 줍니다.
정작 중요한 것은 실력이다
아무리 컨설턴트에 의뢰를 한다고 해도 본인의 실력이 조금은 있어야 합니다.
최소한 물건의 기본 시세 정도는 반드시 본인이 파악해야 합니다.
그래서 컨설턴트의 브리핑을 받았을 때 진위여부를 파악할 수는 있어야 합니다.
단순히 컨설턴트가 자격이 있었냐 없었냐는 아무 의미가 없습니다.
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