모두 3기 신도시를 바라보고 있을 때,
조금만 눈을 크게 뜨면 더 좋은 투자 전략이 보일 때도 있습니다.
이를 학문적으로 연결해 보겠습니다.
부동산은 부동성이라는 특성이 있습니다.
그래서 생기는 여러가지 현상이 있습니다.
대표적인 현상이 여과현상입니다.
하향여과
고소득자가 살던 주택이 오래되면
주택의 수요가 줄어들게 되고
그 부족한 수요를 저소득자가 메우게 됩니다.
이를 하향여과라고 합니다.
1기 신도시의 경우 새 아파트였을 때 살았던 사람들이
주택의 노후로 인해서 더 좋은 주택을 찾게 되고
그로 인해서 줄어든 수요를 상대적으로 저소득 층이 채우게 됩니다.
상향여과
반대의 경우도 있습니다.
노후화된 주택이 재건축이나 재개발등의 개발이 이루어지면
상대적으로 집값이나 임대료가 올라가게 되고
그 수요를 고소득자들이 채우게 되어서 고소득자 주거단지가 형성되는
현상을 말합니다.
3기 신도시 그 확률은?
단순히 좋고 나쁨을 따지면 아무래 완전 새것이 좋을 것입니다.
아무래도 길도 넓어지고 계획도시로서 편리한 인프라가 구축될 것입니다.
하지만 3기 신도시는 시작 자체로도 난관이 많이 있습니다.
부지의 확보부터 진행과정에서 찬반이 기존의 재건축 재개발 보다는 어려울 수 있습니다.
만약 행정적인 부분이 다 해결되어 진행한다고 하더라도
내 집이 되는냐는 별게의 문제입니다.
청약이야말로 수십대, 혹은 수백대 일의 확률이 될지 모릅니다.
그나마 1기 신도시 확률이 높다
그나마 1기 신도시의 상향여과 시점을 잡는다면
확률은 상당히 높아집니다.
우선 진행이야. 기존의 소유자들로 한정되어 있습니다
그리고 1기 신도시는 소유의 과정이 일어난 다음에 진행이 되기 때문에
주택청약의 높은 경쟁률을 뚫지 않아도 됩니다.
최근에 1기 신도시들이 상향여과의 전초전입니다.
곳곳에서 재건축, 리모델링이 진행중입니다.
그렇게 되면 하향여과로 상대적 저평가 되어 있던 지역의 부동산 가격은 오르게됩니다.
투자자의 현명한 선택
언론을 통해 조명되는 3기 신도시도 좋지만
1기 신도시와 투자 비교를 해봐야 합니다.
만약 무주택 기간이 길고 청약가점이 높다면 3기 신도시가 더 유리할 수도 있습니다.
하지만 왠만해서는 1기 신도시의 재건축 재개발 혹은 리모델링 단지를 찾아보는 것이
좀 더 빠른 수익실현에는 도움이 될 수도 있습니다.
댓글