부동산 가격이 떨어지지 않는 이유!!

부동산 가격이 떨어지지 않는 이유!!

 

최근 부동산 거래량이 감소된다는 뉴스가 많이 나오고 있습니다.

거래량이 줄어든다는 것은 그만큼 수요자의 구매 의사가 없다는 얘기입니다.

수요가 줄어들면 자연스레 가격이 떨어져야하는데, 부동산 가격은 쉽게 떨어지지 않습니다.

일부 투기 거품이 있거나, 분양가가 높은 신규아파트를 제외하고는 부동사은 수요 공급에 의한 가격결정이

쉽사리 적용되지 않는 다는 느낌을 받을 정도 입니다.

그럼에도 불구하고 거래량이 떨어지면 집값이 떨어지는 줄 알고 있으며, 부동산 시세가 장기적으로 계속

떨어질 날을 기대하는 사람들이 상당히 많습니다.

좀 더 직설적으로 말씀드리면, 이런 단순한 논리로 아파트 가격이 떨어질 날만 기다리며 주택 구매를

미루시는 분들이 상다히 많습니다.

 

유독 부동산은 수요와 공급에 의한 가격결정이 부합하지 않는 실물자산 중에 하나입니다.

이유는 간단합니다. 비싸면 사지 않은 권리가 수요자에게 있지만, 싸다면 팔지 않은 권리가 공급자에게도

있기 때문입니다.

일반적인경우 팔지 않을 권리는 어떠한 공급자에게도 있지만 부동산은 특이한 현상이 발생합니다.

공산품을 생산하는 공급자라면 팔지않은 권리를 함부로 실행했다간 장기적인 재고와 관리비용의 리스크를

감수해야 합니다.

그렇기 때문에 일반적인 공급자는 가격이 떨어져도 일정한 리스크를 감당하고 팔아야 하기 때문에 가격이 형성이

됩니다.

하지만 부동산은 소유 자체로도 리스크가 없습니다.

부동산 수익은 크게 전세와 월세가 있습니다. 전세는 공급량 자체만으로도 집값과는 무관하게 기본적인 가격대를 형성하며

월세는 집값과는 무관하게 형성되기 때문입니다.

예를 들어 강남의 10억짜리 아파트가 월세 200이라고 해서, 지방의 1억짜리 아파트가 20만원이 아닙니다.

1억짜리 아파트라고 해도 4~50은 받을 수 있는게 월세 입니다.

물론 여러가지 변동요인에 의해 달라지기는 합니다.

하지만 부동산은 소유 자체로도 이득을 발생하기 때문에 소위말하는 공급자가 갑입니다.

속된말로 조물주 위에 건물주라는 말이 있을 정도 입니다.

정리해 보자면, 공급자는 아쉬울게 없기 때문에 가격이 떨어지면 버티면 되는 구조입니다.

여타의 생산재처럼 오래 보유한다고 손해날게 없기 때문입니다.

그렇지만 소비자는 집 없이는 살 수 없기 때문에 월세, 전세, 매매... 어떤 방식으로든 수요를 하게 됩니다.

그래서 부동산 가격 상승 그래프를 대부분 계단식의 그래프를 형성합니다.

 

일반적인 주식이나 다른 투자자산처럼 하락 그래프가 크지가 않습니다.

그렇다면 왜 부동산은 떨어진다고 알고 있을까요?

단일 항목에 대해서는 하락하는 경우가 있는데, 이 부분만 이슈화 하는 매체들 때문에 착시효과가 있습니다.

분양시장의 거품, 투기지역의 거품이 가장 대표적입니다.

사실 가격이 떨어졌다기 보다는 바가지 쓴 부동산이 제 가격을 찾은것 뿐입니다.

지난 시즌 한국시리즈를 암표로 봤는데, 이번 시즌은 정식구매해서 저렴해 졌다고 해서 티켓 값이 하락했다고 할 수

없는 논리와 비슷합니다.

그리고 심리적인 요인을 찾아야 합니다.

예전에는 25평 정도의 부동산이면 3대가 함께사는 것이 일반적이였습니다.

25평이면 방이 3개정도 나오는데, 가장 큰 방은 할아버지와 할머니, 그다음은 부모님, 작은방은 자녀가 쓰는

단란한 모습이 일반적이였습니다.

하지만 요즘은 신혼부부도 2룸이면 좁다고 느낍니다.

자녀가 둘인경우가 대부분인데 각자 방 하나씩은 있어야 자연스럽습니다.

많이들 아시겠지만, 이제는 아파트도 인기는 떨어질 것입니다.

위로 올리는 주택에 대한 매력이 떨어지기 때문입니다.

교통과 통신이 발전할 수록 생활권은 더욱 확장되고, 예전에 지방이였던 곳이 이제는 한시간 거리에 

주택단지로 형성되는 모습을 많이 볼 수 있습니다.

그만큼 사람의 심리는 이성을 압도하는 모습니다.

제가 강의때 마다 말씀드리지만 조선시대는 400만이 전국 인구였습니다.

하지만 그때도 부동산 부자가 가장 부자였습니다.

부동산 개혁때문에 조선이라는 나라가 세워졌다고 해도 과언은 아닐 것입니다.

그만큼 의.식.주 중에 인간의 기술로 극복할 수 없는게 공간에 대한 문제 입니다.

 

 

저는 부동산 맹신론자도 아니고 부동산을 굳이 추천하고 싶지는 않습니다.

주식, 펀드, 연금... 다양한 금융상품을 소개하는게 저의 목적입니다.

하지만 부동산 맹신론자 같은 얘기를 자주하게 되는 이유는

그만큼 한쪽으로 치우치는 성향이 너무 많기 때문에 바른 길을 안내해보고자 함입니다.

투자 용도의 부동산이라면 다양한 정보를 받아들이는 것이 맞지만,

정작 정착할 집도 없는데, 굳이 여러 매체의 놀음(?)에 놀아나지 마십시요.

 

강의 및 상담문의 010-9999-9213