'강남 부동산' 조금 다른 견해도 알고 계세요!!

안녕하세요? 한동화입니다.

오늘은 강남의 부동산에 대해서 이야기해 보려고 합니다.

부동산의 꽃이라고 하면 강남입니다.

종교적 신념으로 무장 되어 있는 곳이기도 합니다.

그래서 강남을 비하한다거나 부정적인 이야기를 하는 것은

상당히 도전적이고 무모한 일이 되어버리기도 합니다.

그러나 저는 오늘 조금 다른 이야기를 해 볼 것입니다.

소위 말해서 판이 뒤집히는 조짐이 보인다고 해야 할까요?

강남에 관련 있으신 분들은 너무 나쁘게 생각하지는 마시고요.

어찌 보면 자산을 지키고 시대 흐름에 대한 의견일 뿐이니 참고만 하시면 될 것 같습니다.

지금 당장 일어날 일은 아니지만 시대의 흐름 속에서 맹목적인 접근은 

경계하셨으면 좋겠다는 의미에서 준비해 봤습니다.

https://youtu.be/whwcuW1ReTI

부동산의 가격을 결정짓는 요인을 한 가지로 요약해 보라면 당연히 '수요'입니다.

사용할 사람이 있어야. 매매도 하고 임대도 하는 것이기 때문입니다.

수요의 요소 중에서 대표주자를 뽑아보라면 일자리라고 생각해 볼 수 있습니다.

그래서 지방의 소도시에 대기업의 공장단지가 들어선 다고 하면 부동산 상승은 

불 보듯 뻔 한일입니다.

 

최근에 급격한 변화가 일어나는 곳이 있습니다.

우리의 직장입니다.

쉽게 이야기해서 재택근무가 활성화된 것입니다.

아직 활성화되었다고 하기엔 다시 오피스로 모이고 있지만,

코로나로 인해 재택근무를 하다 보니, 그 필요성을 머리보다 몸이 먼저 인식하게 된 것입니다.

사실 사무실에 나가도 업무는 무조건 온라인 상에서 이루어집니다.

구두상으로 업무 하달을 하면 향후 책임소재가 모호해지는 경우가 많기 때문에

아무리 옆에 앉아 있어도 일정한 형식에 의해서 업무 프로세스가 진행됩니다.

일부 필수적으로 오프라인 만남이 필요한 경우를 제외하곤 

온라인 상의 시대가 반 강제적으로 열리게 된 것입니다.

 

제가 캠핑을 갔을 때 기억이 납니다.

저는 벌레도 싫어하고 씻는 거 불편하고 이런 거 싫어해서 캠핑 좋은 거 몰랐습니다.

그러나 막상 가보니 TV 프로그램 '삼시세끼' 처럼

가만히 밥만 먹는 것도 힐링이 되는 것을 알았습니다.

머리보다 몸이 먼저 느꼈다는 것이 이런 것을 의미하는 것 같습니다.

기업도 앞으로는 변화할 수밖에 없습니다.

단순히 편 한기만 한 문제라면 별 의미가 없을 수도 있겠지만.

비싼 오피스 임대료를 줄일 수 있는 반면 업무효율이 크게 줄지 않는다면

상당히 매력적인 비용절감이 아닐 수 없습니다.

그렇게 근무 환경이 상당히 개선되면 부동산 시장은 영향을 미치게 됩니다.

근로자 입장에서도 출퇴근 시 거리에 버리는 시간만 아껴도 1년이면 약 720시간을 절약하고,

그것은 약 한 달이라는 시간을 더 쓸 수 있다는 의미가 됩니다.

 

자 그럼 여기서 이런 질문을 해보겠습니다.

출퇴근만 아니라면 서울 혹은 강남에 살고 싶으신 가요?

강남 테헤란로에서 근무해 보신 분들이라면 아실 겁니다.

출퇴근 시간에는 2~3 블록 움직이는데, 정말 30분 걸립니다.

퇴근시간에 사무실 다시 들어가려면 강남구 진입하고 1시간은 여유를 둬야

회의시간에 맞춰서 들어갈 수 있습니다.

사람마다 생각은 다르겠지만

제가 강남에 매일 출근할 필요가 없다면, 저는 30억 주고 강남에 살기보다는

서울 외곽에 100여 평 되는 주택에서 편하게 살면서 부동산 몇 채로 임대업 하겠습니다.

물론 지금은 30억이 없어서 강남에 살고 있지는 못합니다.

사실 GTX가 연결이 되어서 강남에 대한 접근성이 좋아진다고 하더라도

대중교통은 대중교통이기 때문에 강남의 부동산을 잡는 데는 영향을 주지는 못할 것입니다.

오히려 더 높아지는 요소가 될 것입니다.

하지만 정작 사람들이 강남에 갈 필요가 없게 된다면, 그 땅에 대한 가치가 어떻게 될지는

미리 고민해 보셔야 합니다.

 

하지만 이 요소만으로 강남의 부동산이 저물어 간다고는 말할 수 없습니다.

그 이유는 투자는 심리학이라는 절대적 원칙에서 시작됩니다.

지방의 한 도시에 10년 동안 3억이던 아파트가 최근에 5억으로 올랐다고 좋아하는 모습을 봅니다.

하지만 경계하셔야 합니다. 그 가격이 10년동안 변동이 없을지도 모릅니다.

무슨 이야기냐?

투기 수요나 자본은 분명히 존재하고 그들은 투자 심리를 이용해서 자본을 떠 받치고 있기도 합니다.

즉, 심리적인 요인에서 강남을 떠 받치고 있는 영역은 분명히 존재합니다.

내가 강남 갈 일 없다고 하더라도 시골에 땅 10억을 갖고 있는 것과 강남 아파트 10억을 투자하는 것을

결정하라면 강남 아파트에 10억을 투자할 것입니다.

왜 그럴까요? 투자에 대한 심리적 요인이 작용하기 때문에 그렇습니다.

강남이 오를 것이라는 심리적인 요인이 유지된다면 강남에 아무도 안 산다고 하더라도

강남에 아파트 하나 갖고 싶은 수요는 변함이 없을 것입니다.

 

이런 요인도 빅데이터가 조금씩 허물고 있다고 생각됩니다.

사업 중에는 가성비가 뛰어난 사업이 있습니다. 적은 자본을 들여서 상당히 많은 수익을 낼 수 있는

사업들이 있습니다. 그것이 가능한 이유는 수천 가지겠지만, 가장 대표적인 것이 독점입니다.

독점은 다른 의미로 수요자가 바보가 되는 것입니다.

비싼 걸 알아도 사야 되는 경우가 연출되는 것입니다.

솔직히 말하면 부동산도 일부의 독점적인 성향이 있었습니다.

부동산이 돈 버는 시장인 것은 다 알았지만 진입장벽이 높았기 때문에 쉽게 접근을 못했습니다

일반인들이 접근하기 시작한 것이 최근의 일입니다.

저금리 기조가 되고 대출이 부담이 없어지면서 레버리지 효과를 누린 것이 얼마 되지 않습니다.

그에 발맞춰. 빅데이터가 일반인들에게 오픈되면서 일부 투기세력의 조정이 

갈수록 어려워진 것입니다.

요즘엔 부동산 시세부터 전망까지 전부 오픈 소스가 있습니다.

전문용어로는 '강성 효율적 시장'이라고 합니다.

완벽한 강성 효율적 시장은 아니겠지만 그런 방향으로 지향하고 있는 것은 사실입니다.

 

오늘 강남이나 부동산 시장에 대해서 다소 불편한 이야기를 했을 수도 있습니다.

하지만 부동산 시장이 망한다거나 대세와 크게 다르지 않은 이야기입니다.

자본의 가치를 가장 잘 담는 것은 부동산이기 때문에 부동산을 알면 부자가 되는 것은 틀리지 않습니다.

종로나 명동이 대장의 자격은 잃었지만 지금도 땅 값이 저렴한 곳이 아니듯,

지금 대장 부동산들이 영원하지 않다는 이야기를 해 드리고 싶습니다.

그리고 이전에 없었던 큰 변화. 집에서 많은 일을 해야 하는 시대가 온다는 것은

향후 부동산의 시장도 과거의 방법으로 분석해서는 안된다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

감사합니다.