1000만원으로 10억 부동산 만든 실제 이야기!!

안녕하세요? 한동화입니다.

오늘은 1000만원을 투자해서 10억의 부동산을 만든 이야기를 해드리겠습니다.

아직 진행중이긴 하지만 저의 실제 사례입니다.

그리고 진행중이라고 하더라도 매년 12%의 수익도 덤으로 내주고 있으니

제가 투자한 것 중에 가장 수익이 많은 것 중 하나 일 것이라고 생각됩니다.

더욱이 셀프 리모델링을 했던 물건이라 이야기 꺼리도 많이 있습니다.

본격적인 이야기를 하기에 앞서 사진 한장을 보여드리겠습니다.

 

 

보시는 다세대 빌라의 지하 2호를 매매하라고 하신다면 하시겠습니까?

앞에 보시면 점집이 있습니다.

제가 매매하려던 집은 저 점집 바로 옆 호였습니다. 그것도 반지하였습니다.

이 것은 제가 경매로 낙찰받은 것은 아니고

저에게 경매를 가르쳐 주신 교수님이 낙찰 받으신 것을 관리상 문제로

저에게 매매의사를 물어 보셨습니다.

누구나 그렇듯 저도 처음 이집을 보고는 두려움이 앞섰습니다.

샤머니즘에 대한 공포도 있었지만 임대 놓는 것이 불가능하다는 두려움도 있었습니다.

하지만 교수님께서 사랑하는 제자에게 보여주신 이유가 분명히 있을 것이라는 생각이 들었습니다.

여타의 분들과는 다르게 좋은 일 많이 하시는 교수님이 셨기에

교수님의 진심 자체는 의심의 여지가 없었습니다.

하지만 제가 이것을 소화할 능력이 되는지가 의심스러웠습니다.

교수님 전언으로도 저 '천상선녀'님 때문에 임대가 안나간다고 각오하라고 말씀하셨습니다.

천상에서는 선녀인데 지상에서는 선녀가 아니셨나봅니다.

저는 어떻게 했을까요?

youtu.be/NvrgQpV68Ec

 

매매를 했으니까 지금 이렇게 이야기를 하고 있는거 아니겠습니다.

저는 부동산은 입지라는 기본에 충실해서 매수를 했습니다. 

그때 당시만 해도 더블 역세권이였고 최근에는 GTX까지 확정되었습니다.

 

8천여 만원에 매도를 하고 약 6천여 만원의 대출을 일으켰습니다.

대출의 이자부분만 매달 약 15만원씩 나왔기 때문에

저는 15만원 월세 낸다고 생각하고 도전해 보기로했습니다. 

임대를 놓는다는 것은 불가능해 보였기 때문입니다.

제 생애 가장 큰 도전 중에 하나였다고 생각이 됩니다.

이런 도전이 가능했던 이유는 같은 평수의 옆집이 불과 몇 년 전에는 

1억 6천여 만원에 거래가 되었기 때문이였습니다.

하지만 그 때 당시에는 뉴타운 바람으로 가격이 높았던 시절이긴했습니다.

뉴타운을 기대한 것은 아니지만 그래도 기분상으로는 옆집의 반 값에 샀으니

매달 15만원씩 학원비 낸다는 생각으로 도전했습니다.

 

등기를 하고 이 빌라를 다시 찾았는데 

첫번째 기적이 일어났습니다. '천상선녀'님께서 천상으로 올라가셨나 봅니다.

주변 중개사님 말로는 야반 도주하셨다고 합니다.

낮에 하늘로 올라가면 사람들이 보니까 야밤에 천상으로 올라가셨나 봅니다.

점집이 없어지고 저는 내부 사진을 온라인에 올려서 어렵지 않게 임차인을 

찾을 수 있었습니다. 비록 반지하이긴 하지만 월세가 워낙 싸다보니

실속있는 젊은 사람들의 문의가 많았습니다.

실평수가 약 17평 정도 되니 2~3명이 같이 살아도 충분한 공간이였습니다.

 

자 그럼 임대를 놨을때 수익률을 한번 계산해 보고 넘어가겠습니다.

우선 제 돈이 초기에는 2000만원 들었습니다.

그런데 1000에 25만원의 월세를 주니 1000만원을 회수했습니다.

실질적으로 내돈 1000만원이 들어갔습니다.

매달 이자 15만원 내고 10만원이 내돈이 되는데,

연으로 따지면 120만원이기 때문에 연수익률 12%가 됩니다.

은행이자의 10배에 육박하는 수익입니다.

그렇게 젊은 여성분이 4년정도 사시고 결혼하신다고 해서 방을 빼 드렸습니다.

그리고 공실이 되어서 셀프 인테리어를 하게 됩니다.

셀프 인테리어는 더 고수들이 많기 때문에 사진으로만 정리해 보겠습니다.

 

셀프 인테리어(전)

 

 

 

셀프 인테리어(후)

 

고수들이 보기에는 부족한 점이 많겠지만 나름 만족한 셀프 인테리어 였습니다.

업체에 의뢰했을때는 약 400만원이 들었는데 저는 63만원으로 해결했습니다.

 

 

물론 업체에 맡기면 비교가 안될 만큼 수준 높은 인테리어가 되었을 것입니다.

장판도 유튜브를 통해 새로 깔아 봤습니다.

이내 젊은 남자분께 임대가 맞춰졌습니다. 가끔 펌프가 고장나기도 하고 비용도 들긴 하지만 

그래도 이 물건을 통해서 많은 것을 배우고 있습니다.

 

자 그럼 이 작은 빌라가 어떻게 10억짜리 아파트가 되느냐?

부동산을 아시는 분들이면 이미 눈치를 채셨겠지만 이 빌라가 곧 재개발이 됩니다.

물론 초기단계라 성사 여부나 시간 여부는 아직 미정입니다.

재개발이라는 것이 그렇게 쉽게 되지 않는 다는 것은 그 누구보다도 잘 알고 있습니다.

하지만 5년전 처음 이 물건을 봤을때 이미 가치는 정해져 있었습니다.

이유는 간단합니다.

이 인근에 400여 세대의 아파트 단지가 있는데 이 아파트는 무조건 재개발 해야합니다.

재개발 안하면 이 아파트 단지는 사람이 못사는 곳이 되어 버립니다.

다세대 주택은 세대수가 적어서 수리보수가 용이하지만

아파트 단지는 노후가 되면 보수비용이 어마어마하게 들어갑니다.

결국 재건축 아니면 재개발인데, 여건상 재개발의 확률이 상당이 높습니다.

재개발을 해야한다면 땅의 모양상

이 빌라는 포함될 확률이 상당히 높았습니다.

물론 운도 좋았다고 말할 수 있습니다. 

하지만 재건축이나 재개발에는 도시군 계획이나 건축법에 맞는 재개발이 

이루어 져야 합니다.

예를 들어서 어느정도의 넓이에는 어느정도의 도로가 있어야 하고 

몇 종의 토지에는 어느정도의 기부채납이 있는다는 것들입니다.

정확한 사항은 지역 조례에 따라 다르고 케이스마다 변동이 되기 때문에

여기서 세세하게 언급하는건 의미가 없습니다.

쉽게 얘기하면 지정권자 맘대로이긴하나 큰 법은 정해져 있기 때문에

큰 법의 테두리로 보시면 남들보다는 정확하게 보입니다.

 

이 빌라가 뉴타운에는 실패했지만 인근 아파트 단지의 재개발이 들어간다면

반드시 빛을 보겠다는 생각을 했습니다.

그리고 역세권이기 때문에 반드시 승산이 있다고 생각이 되었고

과거에도 GTX이야기가 나왔고, 최근에 확정이 되었습니다.

급행 노선까지 합치면 트리플 역세권입니다.

 

10억 아파트의 근거는 이렇습니다.

이 위치보다 역세권에서 먼 10년 넘은 아파트 기준으로 현제 8~9억정도 됩니다.

물론 분담금은 평수마다 다르겠지만 2~3억정도는 있을 것으로 예상됩니다.

 

5년전에 이런생각을 했습니다.

천만원 묻어두고 20년 후  10억이 되면 노후자금으로 쓰면 되겠다.

저는 이 빌라가 빨리 진행된다 해도 10년은 더 기다릴 수도 있다고 생각합니다.

혹시 10년이 오래 걸린다고 생각하시나요?

그럼 제가 이렇게 반문해 보겠습니다.

천만원 드릴테니 10년후에 10억으로 돌려주실 수 있으신가요?

아마 쉽지 않은 수익일 것입니다.

여기서 몇 가지만 정리하고 마치도록 하겠습니다.

1. 부동산 투자를 함에 있어서 보기 좋은 것만 찾지 말고 미래가치를 봐라

2. 장기투자는 대체적으로 많은 수익을 안겨주는데, 내가 못하면 강제해줄 장기투자를 찾아라

3. 부동산 공부는 돈을 버는 순간 시작해야한다. 아니 교과목에 포함되었으면 더 좋겠다

오늘 여기서 마치도록 하겠습니다.

감사합니다