'구해줘 홈즈' 사례를 통해보는 - 좋은 아파트 구하는 법

구해줘 홈즈 애청자라면 필독

 

안녕하세요? 한동화입니다.

지난주에 혹시 '구해줘 홈즈' 보셨나요?

부동산에 관심 있으신 분들은 즐겨보는 프로그램이 아닐까 생각이 됩니다.

보통 집을 몇 군데 돌아다니면 여간 힘든 게 아닐 수 없습니다.

아무리 가까운 거리라도 오가는 길이 참 피곤합니다.

하지만 이런 TV프로그램을 통해서 지역마다 부동산을 볼 수 있다는 게

참 유익한 것 같습니다.

물론 방송용이기 때문에 수박 겉핥기라고 생각되기도 하지만

재미있는 방송인 것 같습니다.

특히 지난주에는 역세권을 중심으로 두 아파트가 나왔는데

출연자의 선택과는 다소 다른 생각이 있어서 이 시간을 준비해 봤습니다.

부동산이라는 것은 개인의 취향이 다르고 우선순위가 다르기 때문에 정답은 없지만

일반적인 시각에서 아파트 보는 방법을 이야기해 보겠습니다.
https://youtu.be/SoornJbTg_0

좋은 부동산을 고르기 위해서는 참고해야 할 것이 수백 가지는 된다고 생각합니다.

그래서 이 시간에 모든 것을 언급하기에는 무리입니다.

그러나 아파트라는 부동산은 일종의 종합 선물 세트이기 때문에

객관화된 요소들이 많습니다.

상당히 많은 부분이 검증된 부동산이라는 의미입니다

특히 오늘은 장기적인 관점에서 좋은 아파트를 고르는 방법을 살펴보도록 하겠습니다.

 

'구해줘 홈즈' 아파트 비교

 

우선 두 아파트를 특정해 보겠습니다.

부동산 자체를 언급하면 오해의 소지가 많기 때문에 제가 만든 자료로 설명드리겠습니다.

우선 A 부동산은 그림과 같이 아파트 단지를 형성하고 있습니다.

바로 옆에 한강 근처 공원이 있습니다.

사방으로 도로로 둘러 쌓여 있고 아파트 단지만 블록을 형성하고 있습니다.

B아파트는 흔히 말하는 나 홀로 아파트입니다. 주변에 연립이나 다세대 주택들로 

둘러싸여 있습니다. 여기서 유심히 보셔야 할 점은 바로 옆에 교회가 있다는 것입니다.

 

A아파트는 210여 세대이고요, B아파트는 46세대입니다.

A아파트는 2004년에 준공되었고, B아파트는 2017년에 준공되었습니다.

여기까지 중간 평가를 해보자면

A아파트는 세대수가 많기 때문에 많은 부분들이 유리합니다. 단지를 형성하고 있기 때문에

유동성도 상당히 좋을 것입니다.

혹시 B아파트가 새 아파트라고 좋아하시는 분들도 계실지 모르겠습니다.

하지만 장기적으로 봤을 때 A아파트가 훨씬 좋아 보입니다.

A아파트는 당장 리모델링이나 곧 재건축을 거론할 수도 있겠지만 

큰 의미는 없어 보이고, 10~15년 뒤 재건축이나 재개발 이야기가 나오게 될 것입니다.

그랬을 때 동의율 받기가 상당히 유리합니다.

단지로 형성되어 있는 모양도 그렇고 주변을 둘러싼 도로가 8m도 안돼 보이는 도로가 있기도 하지만

블록 형태로 구조가 되어 있기 때문에 진행하기 쉬울 것입니다. 

반면 B 아파트는 새 아파트기 때문에 향후 20년 정도는 그대로 살아야 하고 

주변이 개별 주택가라 동의받는다는 것이 쉬운 일은 아닌 것 같습니다.

특히 교회가 있다는 것은 종교적인 문제를 떠나서 다양한 변수가 될 수 있습니다.

혹시 지금 시청하시는 분들 중에 재건축 재개발을 보는 것은 너무 나간 것 아니냐?

라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 우리가 새 아파트를 사지 않는 이상 10~20년 뒤 

거론될 문제들인데, 그때 재산이 뻥튀기되느냐? 아니면 지지부진 몇십 년을 

폐가처럼 가져가느냐는 매도 시부터 고려하시는 게 좋습니다.

10년 금방 갑니다. 우리가 월드컵 4강 갔던 게 벌써 20년이 다 되어 갑니다.

역설하자면 4강 신화 때 돈 벌었던 사람이 부동산 잘 사놨다면 지금 자산가가 되어 있다는 이야기입니다.

서장훈처럼 고액 연봉으로 10~20년 뒤 부자가 될 사람이 있는 것처럼 말입니다.

자! 다시 아파트로 넘어가서

A아파트는 보시는 바와 같이 용적률이 299% 건폐율이 24%

B아파트는 용적률이 199% 건폐율이 44%입니다.

이것만 보시면 A아파트는 공간이 답답하지 않을 것이고

B아파트는 높이 짓지는 못했는데 땅의 절반을 건물이 차지하고 있기 때문에

답답하게 느껴졌을 것입니다.

높이 못 올리는 이유는 주변 건물 대비 일조권 영향 외에 다수 생각해 보시면 될 것 같습니다.

전용 주거지역이나 일반주거지역에 건물을 올리신다면 반드시 일조권을 고려하셔야 합니다.

그리고 A아파트는 역세권이긴 하나 방송출연자가 원하는 역세권이 아니라서

아마 B아파트를 선택한 것 같습니다. B아파트는 출연자가 원하는 역세권이기 때문입니다.

그리고 가격은 A아파트는 전용 59㎡에 7억 5000만 원,

B아파트는 전용 52㎡에 6억 원이었습니다.

가격차이가 조금 나긴 했지만 저는 A아파트가 더 좋아 보입니다.

당연히 매매 가격이 최우선 순위였다면 선택은 당연히 B아파트였을 것입니다.

저는 6억이 없어서 B아파트도 못 사귄 합니다.

하지만 가용할 수 있는 범위라면 A아파트가 많은 부분에서 유리해 보입니다.

위에서 설명한 다양한 이유에서 말입니다.

또한 1년 전 가격을 비교해 보면 더욱 설득력이 있습니다.

A아파트는 1년 전에 5억 3000여 만원에서 약 2억이 올랐습니다.

B아파트는 1년전에 비해 약 1억이 올랐습니다.

동일한 지역인데 가격 상승률이 다르다는 것이 보이실 것입니다.

특히 B아파트는 3종 일반주거지 역임에도 불구하고 가격이 저렴하고 상승률이 높지 않은 이유는

분명히 있을 것입니다.

B아파트는 거래량도 상당히 적었습니다.

당연히 세대수가 적기 때문이겠지만 이 점은 향후 유동성에도 문제가 있을 수 있다는 의미입니다.

그렇기 때문에 장기로 가져가게 되면 앞서 말씀드린 바와 같이

재건축은 동의율 문제,

재개발은 일대를 갈아엎지 않으면 쉽지 않게 될 것입니다.

 

앞서 말씀드린 바와 같이 부동산은 개인차가 크기 때문에

정답은 없습니다. 하지만 객관적인 투자가치를 봤을 때는

저는 A아파트에 손을 들어주고 싶었고,

이 출연자 분들에게 한마디 조언해드리고 싶은 마음이 상당히 컸습니다.

물론 이 분들은 통근버스를 타야 해서 특정 지하철역에 가까워야 하는 조건이 있었습니다.

하지만 대기업 연봉을 가만하면 조금 더 공격적인 투자를 하셔도 될 듯했습니다.

근데 이 출연자가 대기업인지는 어떻게 알았을까요?

파주지역에서 서울까지 통근버스를 여 러더 운영할 수 있는 기업은 파주에 한 군데밖에 없으니까 

제가 유추해 본 것입니다.

 

어제도 TV에서 이런 일화가 나왔습니다.

배우 김광규 님과 가수 육중완이 같은 아파트에 살다가

육중완은 6억에 매도를 하고 김광규 님은 이사를 갔답니다.

육중완은 그 아파트가 12억이 되었고, 김광규님은 월세 사신다고 합니다.

그러면서 김광규 님이 사기당할 때 보다 더 잠이 안 온다고 하시더라고요.

맞는 이야기입니다. 

한 번의 선택이 6억의 기회비용을 날렸다면 사기당한 것과 다를 바가 없습니다.

다양하게 보시고 장기적으로 보시는 눈을 가지시기 바랍니다.

감사합니다.