재건축과 재개발 투자 타이밍(초딩도 이해 가능)

안녕하세요? 한동화입니다.

요즘은 규제가 너무 심해서 부동산으로 돈을 번다는 생각이

많이 위축되는 시기인 것 같습니다.

하지만 저는 지금이 부동산에 대해서 진정으로 몰입해야 할 때이고

저가 매수 준비의 시기라고 생각합니다.

농사를 지을 때도 봄날이 올 것을 알기 때문에

종잣씨를 겨울 동안 얼리지 않고 잘 보관해야

봄날을 즐겁게 맞을 수 있는 것입니다.

어찌 보면 땀을 흘릴 봄날을 위해 준비하는 겨울이

더 중요하다고 봐도 과언은 아니라고 생각합니다.

 

오늘은 재건축과 재개발의 투자 타이밍을 정말 쉽게 알려 드리겠습니다.

원론적인 내용은 생략하겠습니다.

이해하기 쉽게 설명하겠습니다.

제 경험상 원론으로 들어가면 시작 1분 내에 모르는 단어를 받아먹게 되고

반드시 채 합니다.

 

우선 재건축과 재개발의 개념을 정리해 보자면

재건축은 그들만의 리그이고 재개발은 유행가 가사대로 '싹 다 갈아엎는다' 고 생각하시면 됩니다.

재건축은 다시 짓는다는 것입니다.

아파트 특성상 단독세대만 어찌할 수 없으니 함께 다시 짓자는 의미입니다.

그래서 1:1 재건축도 가능한 것입니다.

새 입주자를 받지 않아도 내 돈 주고 하겠다는 것입니다.

10억짜리 아파트에 10억을 더 내고 재건축하겠다면 누가 할게 생각이 되겠지만

아이유가 사는 아파트가 그렇게 탄생되었다는 것은 다 아실 것입니다.

그 아파트는 30억이 될 것이기 때문에 그렇습니다.

지금은 더 올랐겠죠? 아이유가 아직도 살고 있는지는 모르겠습니다.

재개발은 말 그대로 다 갈아엎고 다시 지어서 신규 분양하는 것입니다.

대체적으로 조합원이 유리하지만 분양가 상한제가 누르고 있으면 조합원이 불리해지는 

이상한 경우도 나올 수 있습니다.

 

자 그럼 재건축과 재개발 진행 사항을 초간단 정리해 보겠습니다.

재건축과 재개발은 동의율이나 디테일에서는 차이가 있으나 

개념은 비슷하니 묶어서 설명하겠습니다.

우선 거두절미하고 무조건

'사업시행인가', '관리처분계획인가'만 기억하시면 거의 끝났습니다.

쉽게 설명하기 위해서 한 고등학교 교실에서 대청소를 한다고 생각해 보겠습니다.

사업시행인가는 대청소 계획을 세우는 것입니다.

바닥은 누가 청소하고, 창문은 누가 닦는다는 등의 계획입니다.

그리고 청소 후에 어느 자리에 누가 앉는다는 것도 포함됩니다.

바로 분양신청이 되겠죠?

재건축 재개발을 하기 위해서는 어떤 건물을 어떻게 짖고 배분하며

얼마씩 분담금을 내야 하는 등의 계획을 세우게 되는데

그런 과정을 사업시행인가라고 생각하면 됩니다.

어찌 보면 인허가상이나 배분의 문제이기 때문에 가장 많은 시간과 정성이

들어가는 시기라고 생각하면 됩니다.

그런데 막상 이런 시행을 하려고 보니 반장과 부반장 그리고 임원이 필요합니다.

반장 부반장 그리고 임원을 뽑는 것이 조합 설립니다.

추진위원회 구성은 반장 부반장을 뽑을 준비를 하는 사람들 정도로 생각하면 될 것 같습니다.

그리고 그전에 고등학교 반 배정쯤 되는 것이 

정비계획과 구역 지정인데 중요하긴 하지만

투자 타이밍으로는 너무 이르기 때문에

그 이전 과정은 오늘은 여기까지 설명드리겠습니다.

 

그럼 청소 계획을 다 세웠고 업무분담도 했기 때문에

교실을 싹 치워야 합니다.

책상을 뒤쪽으로 싹 다 밀어 버리는 것입니다.

그 단계가 '관리처분계획인가'입니다.

계획을 세우는 단계라고 생각할 수도 있지만 하나로 생각하셔도 됩니다.

실질적으로 진행을 하는 단계입니다.

관리처분단계까지만 가도 가시권에 들어왔다고 봐도 무방합니다.

삽을 떠 놓으면 어마어마한 금융비용이 있기 때문에 

잘 진행될 것입니다.

그 점을 노리고 딴지를 거는 사람도 분명 있지만

요즘에는 법이 워낙 잘 정비되어 있어서 시간만 지나면 아파트가 보입니다.

그 후에 준공하고 이주해서 등기하면 끝나는 것입니다.

디테일하게 들어가자면 너무 복잡하고

그리고 현실에서는 사업시행인가 전이 가장 전쟁터 같을 수도 있습니다.

하지만 이렇게 간단하게 뼈대만 구성해 놓으시면 투자하시는데 충분한 도움이 되실 것이라 생각됩니다.

 

재건축 재개발 투자 타이밍

 
https://youtu.be/7lcM09BSVjc

자 그럼 재건축과 재개발의 투자 타이밍은 언제일까요?

투자의 개념을 일반분양으로 차익을 노르시는 분드도 있겠지만

부동산 공부를 하신 분들이라면 조합원 정도의 투자 타이밍 정도는 

노리셔야 된다고 생각합니다.

법적인 부분부터 보자면

재건축은 우선 조합설립인가 후에는 지위가 양도되지 않습니다.

그리고 재개발은 관리처분계획인가 후에는 양도가 불가합니다.

두 가지를 추가적으로 말씀드리자면

이 제한은 투기과열지구의 이야기이지만

우리가 수익을 많이 볼 수 있는 지역은 역설적으로 투기과열지구이기 때문에

이 점 참고하시면 됩니다.

즉 이 조합원의 지위 양도는 투기과열지구의 이야기란 의미입니다.

그리고 두 번째로는 아주 불가능한 것은 아닙니다.

세대원 전원이 학업, 질병, 결혼, 상속 등의 이유로 이전해야 하는 경우가 있습니다.

이런 경우 양도가 가능하니 이점 참고하시면 됩니다.

그래서 정리를 해드리자면

투기과열지구에 재건축 재개발 조합원이 되시려면

재건축은 조합설립인가 전에, 재개발은 관리처분계획인가 전에 타이밍을 잡으셔야 합니다.

당연히 타이밍을 빨리 잡을수록 수익은 높겠지만

그만큼 리스크도 감당하셔야 합니다.

타이밍을 일찍 잡으시려면 운도 조금 따라야 하는데

그전에 우리가 '도시군계획'에 대한 배경이 있으면 더 유리합니다.

그리고 건축법이나 주택법에 대한 공부를 하시면 그 지역이 더 잘 보이는 것은 사실입니다.

하지만 돈 많다고 다 행복한 것은 아닌 것처럼

조건이 잘 들어맞는다고 다 사업이 진행된다는 의미는 아니니

그 점도 유념하시기 바랍니다.

 

다만 한 가지 놓치지 말아야 할 점이 있습니다.

대다수의 사업에는 주민공람이라는 제도가 있습니다.

이것을 보여드리겠습니다.

 

재개발 구역지정에 대한 주민공람

 

정비구역을 지정하기 전 공람의 내용입니다.

공람이기 때문에 굳이 블라인드 필요는 없지만 그래도 혹시 모를 사고에 대비해 블라인드 처리하고 보여드립니다.

내용을 정리해 보자면,  

여기에 정비계획을 세우고 구역을 지정할 입안을 추진 중이니 쓸데없이 건물 짓지 말라는 내용입니다.

고등학교 교실로 비유하자면 이제 곧 반장 뽑기 위해 분반할 예정이니 너의 맘대로 교실 옮겨 다니지 말라는 

정도의 경고문으로 생각하면 될 것 같습니다.

 

오늘 정말 간단히 정리한다고 했는데도 상당히 복잡해졌습니다.

하지만 이 정도는 개념을 잡고 계셔야 투자에 도움이 되실 것입니다.

감사합니다.