'부동산 공동명의' 고민하시는 분들!! 딱 정리해 드립니다.

안녕하세요? 한동화입니다.

오늘은 세금 이야기를 해보려고 합니다.

제가 법인 강의를 할 때도 가장 많은 질문을 받는 부분이 세금입니다.

하지만 저는 세금 이야기를 지양했습니다.

이유는 전문적으로 세금만 업으로 삼으시는 분들이 있는데

굳이 제가 세금 영역을 다뤄봤자 전문성도 떨어지고 

그것이 과하게 되면 법적으로도 문제가 생기기 때문입니다.

그런데 오늘 왜 세금 이야기를 하려고 하느냐?

저도 지속적으로 세금 강의를 듣는데, 그때 투자자로서 간단히 정리만

하면 될 정도의 개념은 제가 해도 괜찮겠다는 부분이 있습니다.

모든 이론은 학자로서의 개념이 필요할 때가 있고

투자자로서 개념이 필요할 때가 있기 때문에

우리는 투자자로서 감각을 자극시킬 정도의 개념만 있으면 된다고 생각합니다.

 

그래서 오늘은 부동산을 공동명의로 할때 세금 문제와 그 개념에 대해서 

이야기해보겠습니다.

우선 부동산의 유통과정 중에 부과되는 세금을 먼저 정리해 보겠습니다.

 

부동산 관련 세금들

 

우선 취득 시 취득세를 내야 합니다.

만약 상속으로 받으신 것이면 상속세, 증여로 받으신 것이면 증여세를 냅니다.

그리고 부동산을 보유하는 중에는 재산세와 종부세(종합부동산세)를 해당하는 항목으로 냅니다.

부동산을 팔게 되면 시세 차익에 대한 양도소득세를 내게 됩니다.

참고적으로 선을 한 긋고 지방세와 국세 정도만 구분해 놓으시면

향후 도움이 되실 것입니다.

 

 

우리는 투자의 개념만 잡을 것이기 때문에 각종 교육세나 특별세, 그리고 소비세는 생략하겠습니다.

 

그럼 본론으로 들어가서

이렇게 많은 세금을 내려고 할 때 어떤 부분에서 공동명의가 좋을까요?

설명하기에 앞서 세금이 누가 주체가 되느냐를 먼저 생각하시면 

정말 간단하게 정리됩니다.

다시 말해 물적 과세냐 인적 과세냐를 구분하시면 사실 모든 것이 끝납니다.

취득세를 볼까요? 취득세는 건물의 가격에 준해서 과세됩니다. 

건물 가격이 1억이냐? 10억이냐에 따라 세금이 변햐죠?

10명이 공동으로 들어간다고 건물가가 변하지는 않습니다.

즉, 물적 과세라는 의미입니다.

그러면 공동명의는 아무 의미가 없습니다.

재산세도 같은 개념으로 생각해 보시면 됩니다.

10억짜리 부동산이 명의를 나눈다고 10억 건물가가 떨어지지 않습니다.

물건에 세금을 붙인다는 의미기 때문에 재산세도 

공동명의라고 도움이 되지는 않습니다.

 https://youtu.be/ArYMS8x3WG8

 

그럼 재산세와 비슷한 개념인 종합부동산세도

부동산 가격이 변하지 않으니 공동명의가 소용이 없을까요?

아닙니다. 

종합부동산세의 주체는 사람입니다. 인적 과세라는 의미입니다.

즉, 남편의 부동산의 가격은 변하지 않았지만 이 한 건물만 생각하는 것이 아니고

서울에 있는 부동산, 지방에 있는 부동산 모두 합쳐서 과세 주체를 계산하기 때문에

 개인별 재산이 중요한 것입니다.

그래서 인적 과세는 공동명의로 하시면 절세가 가능합니다.

 

양도소득세도 볼까요?

소득세라는 의미에서도 찾아볼 수 있는 것처럼

한 사람이 소득이 얼마냐에 따라 과세하겠다는 의미입니다.

그래서 건물의 양도 차익이 1억인데, 단독명의였다면 35% 세율이지만

부부가 양도차익을 나눠서 각 5000만 원이라면 세율은 24%대로 낮아지게 됩니다.

절세가 되는 것입니다.

 

여기서 조금 깊게 들어가자면 상속세와 증여세입니다.

상속세와 증여세 둘 다 인적과 세긴 하지만

상속은 상속자금 전체에 대한 세금을 준비하셔야 하고

증여는 각 증여받은 사람이 기준이기 때문에 

상속은 공동명의라고 큰 의미는 없고, 증여는 절세가 될 수도 있다고 말씀드리고 싶습니다.

 

자! 이쯤 되면 제가 앞서 보여드렸던 그림과 연관성이 보이시나요?

지방세와 국세를 구분해 드린 이유라 보이시나요?

지방세는 물적 과세에 가깝기 때문에 지방세는 공동명의로 부동산을 취득하시는데 크게 도움이 되지 않고

국세 위주의 세금들이 도움이 되신다고 정리하셔도 무방합니다.

물론 절대적이지는 않습니다.

하지만 투자자가 기본적인 개념을 잡아놓는 데는 크게 불편함이 없을 것입니다.

 

추가적으로 부부 공동명의는 1세대 1 주택 조건에 포함이 되지 않기 때문에

종부세 장기보유공제와 고령 공제는 받으실 수 없습니다.

하지만 종부세 6억 공제를 각각 받으면 12억을 공제받게 되시고

양도소득세에서도 1인당 받을 수 있는 250만 원의 공제 혜택을 받으면 

총 500만 원의 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

다시 한번 정리하자면

부동산 자체를 과세기준으로 삼는 세금은 공동명의가 도움이 되지 않고,

사람 개인을 과세기준으로 삼는 세금은 공동명의가 도움이 됩니다.

그래서 취득하시고 근시일 내에 양도하실 계획이라서 양도소득에 방점이 있으면

공동명의가 유리하시고

장기 보유해서 취득과 보유에 방점이 있으신 분들이라면

공동명의로 종부세 장기보유공제와 고령자 공제가 안된다는 거 점검하시면 될 것 같습니다.

감사합니다.

 

추가적으로 공동명의는 장기보유공제는 안되지만 인적공제는 됩니다.

그리고 공동명의와는 상관없이 외국자산에 대해서도 인적공제는 됩니다.

공동명의로 하다가 만약 이혼을 하게되어서

재산 분할로 부동산을 주게 되면 수령자가 취득세를 내지 않아도 되는데,

위자료로 부동산을 주게 되면 수령자는 취득세를 내야 한다는 정도만 알고 계시면 됩니다.