돈이 되는 리모델링 - 초간단 정리

안녕하세요? 한동화입니다.

오늘은 아파트 리모델링에 대해서 알아보겠습니다.

혹시 재개발과 재건축을 같이 비교해 보고 싶으신 분들이면 제가 링크 남겨 드린 영상을

먼저 보고 오시면 더 유익합니다.

youtu.be/7lcM09BSVjc

 

리모델링이라고 하면 10명 중 7명은 도배/장판 다시 하고 화장실 공사와 새시 공사 정도

생각하실 겁니다.

오늘 제가 말씀 드릴 리모델링은

아파트 전체를 내력벽과 기둥을 제외하고 환골탈태시키는 것을 말합니다.

사실 재건축과 비슷한 형태이기 때문에

새로운 아파트가 생긴다고 봐도 과언은 아닙니다.

그렇다면 재건축과 차이를 간단하게 정리해 보자면

리모델링은 기존의 뼈대를 그대로 두고 공사하기 때문에 큰 틀의 변화를 가져오지는 않습니다.

그렇다고 해서 기존 평형수 그대로 가는 것은 아니고

평균적으로 15%~30% 정도 확장이 이루어지게 됩니다.

20평형 아파트가 약 26평형의 아파트로 변할 순 있습니다.

그림으로 리모델링에 대한 구도를 먼저 보시겠습니다.

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리모델링 전후 비교

저작권 때문에 자세하게 보여드릴 순 없지만, 리모델링 전에 화장실 1개, 방 2개였던 아파트가

화장실 2개, 방 3개에 드레스룸과 작은 팬 드리를 갖춘 아파트로 확장이 됩니다.

상당히 매력적으로 바뀌게 됩니다.

기존의 뼈대를 그대로 두기 때문에 아파트 위치에 따라 형태는 다양하게 바뀝니다.

원하는 형태가 안 나올 수도 있겠죠?

 

그리고 아파트 브랜드도 건설사 그대로 되기 때문에

리모델링 후 시세는 상당히 높아지게 됩니다.

의미 없는 가격산정이 되겠지만 대충의 흐름만 말씀드려보자면

3억대 아파트를 리모델링하면 자기 분담금 2억 정도가 투자됩니다.

그러면 7~8억대 아파트가 형성이 됩니다.

이런 것이 리모델링의 간단한 수익 구조입니다.

만약 이 수익구조를 갖추지 못한다면 리모델링은 이루어지지 않겠죠.

 

그리고 기존에 아파트 단지를 대상으로 일하시던 많은 분들이 

실직하시게 되고, 노령의 세대주나 분담금에 대한 부담이 있으신 분들은

리모델링을 반대하실 수밖에 없습니다.

다만 세대주의 연령이 높으신 분들 중

향후 아파트로 주택연금을 받으실 분들이라면

무조건 반대하시기보다는 연근 개시 전까지 아파트 시세를 상승시켜 놓는 것은

바람직하다고 생각이 듭니다.

 

리모델링은 뼈대를 그대로 두기 때문에 공사시간이 단축됩니다.

그리고 15년만 지나면 리모델링 가능 조건에 포함이 됩니다.

하지만 현실적으로는 25~30년 정도 되어서 재건축 조건인

30년 기다리기 애매한 아파트 단지들이 시작을 합니다.

최근 리모델링에 시선을 많이 돌리는 이유는 

재건축 규제 때문입니다.

특히 용적률이 200%에 육박한 고층 아파트는 재건축보다는

리모델링이 수익성이 좋을 수 있기 때문에 선택하는 경우도 있습니다.

자동차로 비유해 보자면

재건축은 새 차를 사는 것이고요. 리모델링은 차는 그대로이고 도색과 내부장식과

모든 소모품을 새것으로 바꾼다고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

최근에는 1기 신도시 위주로 아파트 리모델링 이야기가 많이 나오고 있습니다.

제가 살고 있는 아파트도 리모델링 추진위원회가 설립되었습니다.

그렇다면 리모델링이 투자적인 관점에서는 어떨까요?

이미 1기 신도시와 비슷한 조건들을 가지고 있는 아파트 단지는

리모델링하면 투자적 가치는 당연히 있습니다.

그리고 지금이 투자 적기인 것도 맞습니다.

수도권에 신도시의 인프라를 갖추면서 이렇게 저렴한 아파트들은 

찾기 쉽지 않으실 겁니다.

하지만 지금 1기 신도시 아파트들 한번 가보시면 눈에 안 들어옵니다.

주차장도 좁고, 외벽도 낡았고, 배관도 안 좋아서 불편하기도 합니다.

이런 것들을 조사해 보는 방법은 아파트 찾아가서 게시판만 봐도

대충 그림이 나옵니다. 

그래서 일반적인 분들은 선호하는 아파트가 아닙니다.

그렇기 때문에 저렴하죠. 이런 아파트를 사 두시면 향후에는 상당히 좋은 아파트가 될 것입니다.

 

그렇다고 1기 신도시 위주로 다 좋은 것은 아닙니다.

제가 이름을 거론하면서 말씀드리면 더 좋아하시겠지만

저는 지식만 전달하는 사람이기 때문에 그냥 팁만 드리자면

1기 신도시 주변에 아파트로 개발될 더 좋은 요소가 많은 지역이나,

내가 투자할 지역보다 서울과 더 인접한 곳에 3기 신도시가 들어서면 

향후 리모델링이나 재개발을 통한 수익은 크지 않을 수도 있습니다.

너무 두리뭉실하게 이야기 한다고 생각하실 수 있겠지만 조금 조사해 보시면

제가 이야기 하는 곳이 어딘지 정확하게 아실 겁니다.

 

재개발과 재건축, 리모델링 중에 상대적으로 리스크가 가장 큰 것은 재개발입니다.

하지만 수익도 가장 클 수 있습니다.

High risk, high return입니다.

재개발>재건축> 리모델링 순으로 리스크와 수익이 비례한다고 정리하시면 될 것 같습니다.

오늘 준비한 내용은 여기까지입니다.

감사합니다.