[셀프자산관리 #8] 내 대출은 좋은 대출일까?_ (feat P2P 투자)

안녕하세요? 한동화입니다.

오늘은 셀프 자산관리 #8번째 시간으로

'내 대출은 좋은 대출일까?'라는 제목으로 이야기해 볼까 합니다.

피처링으로 P2P 투자에 대한 개념도 함께 정리합니다.

https://youtu.be/68VLyxy2qAg

오늘의 내용을 숙지하시면, 투자할 때 시장이 허락하는 위험의 경계가 보이게 될 것이며,

투자 시 사기당하지 않는 범위도 머리에 자리 잡게 될 것입니다.

 

우선 현금 흐름을 한번 정리해 보도록 하겠습니다.

금융사는 은행, 증권사, 보험사로 구분됩니다.

이 중에서 대기업 오너들이 가장 소유하고 싶은 금융사는 무엇일까요?

바로 은행입니다.

 

그 이유는 뒤에서 자세히 말씀드리도록 하고요.

두 번째로 갖고 싶은 금융사가 무엇일까요?

대부분 증권사로 생각하실 수도 있습니다. 하지만 증권사보다는 보험사를 더 소유하고 싶어 합니다.

이유를 말씀드리면, 보험사는 매달 수백억씩 현금이 들어오면서

당장 지급해야 할 금액의 변동성이 크지 않기 때문입니다.

그런 맥락에서 은행이 1위인 이유도 조금은 설명이 됩니다.

이런 내용은 근거가 있는 이야기는 아닙니다.

하지만 현금 흐름의 활용도를 생각해 봤을 땐 

일반적으로 부인할 수 없는 내용이기도 합니다.

은행의 현금 흐름을 간단히 살펴볼까요?

은행은 고객의 돈으로 장사를 합니다.

고객이 100만 원을 맡기면 그 돈을 기업에 대출을 해줍니다.

기업이 10%의 이자를 은행에 주면, 은행은 고객에게 5%의 이자를 줍니다.

이런 질 물을 한번 해 볼까요?

만약 은행이 기업으로부터 5% 대출이자를 받고 고객에게 5%의 이자를 준다면 손해일까요?

그렇지 않습니다.

이유는 간단합니다

대출이자는 복리에 가깝고, 저축에 대한 이자는 단리입니다.

그래서 같은 이자율을 적용해도 은행은 충분히 먹고 삽니다.

다시 본론으로 돌아와서,

기업은 언제 대출을 받을까요?

10% 이상의 수익을 낼 수 있을 때 대출을 받게 되는 것입니다.

그렇게 고객의 돈을 기업에 빌려주고 수익을 남깁니다.

이를 '예대마진'이라고 합니다.

대출은 기업뿐만 아니라 개인도 받습니다.

신용대출도 받을 수 있지만, 일반적으로는 담보대출을 받습니다.

집을 살 때 내 집을 담보로 대출을 받는 것입니다.

우리가 집을 살때 '집이 절반은 은행 것이야'라고 말하는 이유도 이런 맥락일 것입니다.

 

집을 사거나 혹은 전세, 월세로 대출을 받으려고 하는데, 어느 정도 수준이면 좋은 대출을 받았다고 할 수 있을까요?

이렇게 생각해 보겠습니다.

전세가 3억 인 집이 있습니다.

2억을 대출받았다고 가정해 보겠습니다.

2억을 4%의 이자로 대출받으면 한 달에 이자가 66만 원 나옵니다.

만약 이 집이 보증금 1억에 70만 원짜리 월세라면 

지금 2억에 대한 대출은 좋은 대출입니다.

너무 당연한 이야기인가요? 

우리나라는 전세자금 대출이 상당히 저렴하기 때문에 

너무 당연한 이야기 일 수 있습니다.

하지만 이러한 고정관념이 자리 잡게 되어서

저렴한 대출을 받지 못하고 있음에도 불구하고 무조건 전세가 좋다고 생각해서

무리한 대출을 받는 경우도 상당히 많습니다.

엄밀히 따지면 이자 내는 것보다 월세가 더 저렴한데,

무조건 전세가 저렴하다는 인식이 이러한 객관성을 잃게 만듭니다.

객관성을 잃게 하는 이유는 또 한 가지 있습니다.

만약 매매를 위한 대출을 받게 된다면 무조건 원리금 균등상환을 해야 합니다.

예전에는 이자만 갚는 만기 일시 상환이 가능했는데, 

이제는 무조건 원금과 이자를 균등하게 내야 하는 원리금 균등상환으로 대출을 상환 하셔야 합니다.

그렇기 때문에 착시 효과가 생깁니다.

예를 들어 2억을 전세로 살기 위해 대출을 받는다면

이자만 내기 때문에 매달 66만 원을 내지만

매매를 위해서 대출을 받으면 원금과 같이 갚아나가야 하기 때문에

20년 상환으로 가정하면, 매달 약 120만 원을 은행에 갚아야 합니다.

물론 이중에 66만 원을 뺀 54만여 원은 원금을 내는 것이기 때문에 내 돈입니다.

하지만 상대적으로 많은 금액을 내는 것처럼 느껴집니다.

 

 

부동산을 위한 대출을 받을 때는 소멸되는 비용을 정확하게 따져서 

좋은 대출을 일으킬 필요가 있습니다.

 

투자할 때 대출은 어떨까요?

대출을 하면서까지 투자한다는 것은 남의 이야기 같으신가요?

최근 유행하는 P2P 투자를 알기 위해선 대출의 원리를 알고

경계선을 그어 두어야 합니다.

무슨 말일까요?

예를 들어서 P2P투자를 했는데 이자를 10% 이상 준다고 좋아합니다.

정상적일까요?

은행에서 대출을 받을 때 이자율이 5% 내외인데, 투자를 하면 10% 이자를 나에게 준다고요?

정말 쉽지 않은 자금 흐릅니다. 자금 흐름이 아니라 자금 역행이라고 말할 수 있겠습니다.

 

이러한 투자는 원금을 못 받으실 위험이 상당히 높게 됩니다.

가끔 주변에서 원금을 넣으면 매달 이자를 1%씩 준다고 유혹하는 모습을 볼 수 있습니다.

연으로 따지면 12% 이자를 준다고 하는 것입니다.

가능할까요?

일반적으론 불가능해 보입니다.

정상적인 신용을 가지고 있는 사람이 은행에서 신용대출을 받아도 5% 대가 넘지 않습니다.

물론 2 금융권은 그것보다 훨씬 더 높겠죠. 

하지만 매년 12% 확정적인 이자를 준다는 것은 쉽지 않은 일입니다.

만약 그게 안정적으로 가능하다면 그들이 우리에게 투자를 요청해야 하는 것이 아니라

은행이나 대부업체에서 10%대의 대출을 받는 것이 이득일 것입니다.

하지만 그렇게 하지 않고 비싼 마케팅 비용을 지출해 가면서 투자자를 모은다는 것은

그만큼 부실한 투자처이거나 사기일 확률이 높다는 의미입니다.

 

은행도 대출로 먹고사는 조직입니다.

대출을 해주고 싶어서 안달이 났다고 해도 과언은 아닙니다.

하지만 왜 은행 대출이 어려울까요?

은행은 부실률이 높으면 퇴출되기 때문에 일정 비율 이하로 부실률을 낮춰야 하고

당국의 규제가 있으면 아무리 해주고 싶어도 못해주는 제도권 내에 있기 때문에 그렇습니다.

부동산의 부실채권, 소위 말하는 NPL도 결국은 은행의 부실률을 조정하기 위한 수단입니다.

이러한 규제를 벗어나 있는 것이 개인 간의 거래가 이루어지는 P2P입니다.

 

좋은 투자처라면 아무것도 모르는 나에게까지 찾아와서 10% 이상의 이자를 줄리 만무합니다.

 

대출과 투자는 양날의 검입니다. 

그렇기 때문에 투자의 개념. 즉 전세냐 월세냐를 구분해서

소실되는 돈을 정확히 계산해 보면 내가 좋은 대출을 하고 있는지가 아니지 보입니다.

이러한 접근 방식으로 자금을 투자할 때 대출과 견주어 지나친 이자나 수익을 준다?

조심하고 또 조심하십시오.

 

너무 복잡하신가요?

이도 저도 복잡하다 싶으시면 물가 상승률의 두배 이상 상회하는 대출이면

한번 정도는 자세히 점검해 보시기 바랍니다.

이것은 투자도 마찬가지입니다. 물가상승률의 두배 이상의 이자를 준다?

그런 기회가 나한테 까지 올 것이라고 생각하십니까?

우리가 그렇게 순진했던 사람들인가요?

 

오늘 대출에 대해서 이야기해 봤습니다.

너무 광범위한 내용을 다 담으려고 하다 보니

다소 두서없는 내용이 된 것 같기도 합니다.

그래서 간단히 체크리스트를 이야기해 보자면,

매매, 전세, 월세를 위해 대출을 받을 때,

무조건 월세는 나쁘다는 편견을 내려놓으시고 소비되는 돈을 정확하게 계산해 보십시오.

물론 매매를 결정하실 때는 향후 자산가치도 반드시 고려하셔야 합니다.

그리고 대출은 투자와 맞물리기 때문에

투자를 할 때 시장의 대출 금리와 비교해서 비정상적으로 수익이 난다면 

다시 한번 점검해 보시기 바랍니다.

레버리지 효과가 무엇입니까? 지렛대 원리입니다.

지렛대로 무거운 물건을 들어 올리려 하는데, 그 지렛대가 더 무거워서 방해가 된다면

아무 의미가 없습니다.

시장의 대출과 투자의 비율을 반드시 고려하시기 바랍니다.

감사합니다.