전세 사는 분들 반드시 알아야 할 전세권, 잘 모르면 전세금 날립니다

대한민국은 전세라는 임대제도가 있습니다. 그래서 대부분 자가 주택아니면 전세를 선호하게 됩니다. 하지만 전세자금도 매매 가격에 절반이상의 자금이 필요하기 때문에 자짓 법적인 절차를 잘 모르면 전세금을 날릴 수도 있습니다. 그래서 전세권이라는 법적 권리가 있습니다. 오늘은 전세권을 알아보겠습니다.

 

전세권은 용익물권

전세권을 설정하면 경매등의 매각이 이루어 져도 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리입니다. 집주인(전세권설정자)과 동의후 합의 등기로 이루어 지게 됩니다. 

집주인이 전세권을 설정해 주지 않으려고 하면 의심해봐야 합니다. 그리고 전세권의 인정 요소는 전세금을 수수해야 되는데, 가끔 경매에서 보면 전세금 수수가 없고 설정만 해 놓은 집주인이 있습니다. 이는 법적으로 인정되지 않을 수도 있습니다.

 

전세권이 말소기준권리

경매에 입찰할 때 내가 낙찰 후 소위 물어줘야 하는 돈이 가장 중요합니다. 일반적으로 말소기준권리 이하의 채권은 다 소멸됩니다.

만약 근저당권자가 경매를 신청하면 선순위 전세권자는 배당을 신청함으로 말소기준권리가 될 수 있습니다.

 

전세권이 말소기준권리가 되는 경우 : 전세권자가 경매를 신청한 경우, 배당을 신청한 경우

 

배당요구로 전세권이 소멸

위와 같이 배당을 요구했거나 경매신청인이 전세권자라면 경매를 통해서 전세권이 소멸합니다. 그래서 근저당권이 선순위인 경우 전세를 들어가면 전세금이 위험한 것입니다.

 

임차권과 전세권의 차이

모두 선순위를 가정하면 전세권은 배당요구를 했거나 경매신청인이면 경매를 통해 권리가 소멸합니다. 하지만 임차권은 배당요구를 했더라도 보증금을 다 배당 받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

 

경매 입찰자 주의사항

선순위 전세권자가 경매 신청인이 아닌데 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 전세금을 인수해야합니다.

반면에 선순위가 아니거나 경매신청인이 전세권자라면 전세금액 인수는 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

그리고 배당요구는 법정기한내에 신청해야 유효합니다.

가끔 배당기일에 요구하지않아 효력이 없는 것은 함정이 될수도 있고 대박의 기회가 될 수도 있습니다.