전세 보증 보험 가입해도 전세금 못 돌려 받는 경우 조심

전세로 살다가 이사를 가려고 할 때 집주인의 사정으로 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 이럴 경우를 대비해서 가입하는 것인 전세보증보험입니다. 하지만 보증보험을 가입하고도 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 어떠한 경우에 돌려받지 못하는지 알아보도록하겠습니다.

SBS 뉴스 캡처

대항력의 문제

임대를 하게 되면 2가지 요건을 잘 챙기셔야 합니다. 대항력과 우선변제권입니다.

대항력은 집주인이 바뀐다거나 근저당이 들어와도 대항할 수 있는 권리입니다. 기본적으로 전입신고를 하고 점유(이사)를 하고 있으면 대항력이 생깁니다

우선변제권은 경매들의 절차로 청산절차가 들어가게 되면 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약에 은행에서 압류를 통한 경매가 들어가도 경락자금에서 우선적으로 내 전세자금을 보호받는 것입니다. 우선변제권은 확정일자를 통해 생겨납니다.

 

대항력의 성립시기가 문제

대항력에 성립시기를 잘 살펴봐야 합니다. 전입신고를 통해 생겨나는 대항력은 익일 0시에 생겨납니다. 즉 오늘 신고를 하면 오늘 저녁 12시에 생겨나는 것입니다. 

그래서 시간의 오차가 생기는 것입니다.

만약 오늘 오후 2시에 잔금을 완납하고 이사를 한뒤 전입신고를 했다면 오후 2시 부터 자정까지는 대항력이 없는 상태로 공백이 생기게 됩니다.

이 타이밍을 노려서 대항력을 무너뜨리는 사기가 발생하게 됩니다.

 

대항력을 무력화 시키는 두가지 팬턴

1. 뉴스에 나온대로 집주인이 바뀌게 되면 대항력이 없는 상태가 되기 때문에 주택도시보증공사도 대위변제가 불가할 수 있습니다. 그래서 지급을 꺼리게 됩니다.

 

SBS 뉴스 캡처

2. 대항력이 없는 그 시기에 선순위 대출을 일으킵니다.

전세금을 받고나서 미리 은행에서 진행중인 대출을 받게 됩니다. 대출일자는 당일로 잡혀서 선순위가 됩니다. 하지만 대항력은 익일 0시가 되기 때문에 은행의 근저당보다는 후순위가 되게 됩니다. 만약 경매로 넘어가게 되면 전세금은 못받게 됩니다. 

 

주택도시보증공사의 결단이 필요

이러한 사건에서 을은 임차인입니다. 법적으로 아무리 챙긴다고 해도 집주인이 작정하면 못막습니다. 이러한 법의 오점을 개선하는 것은 시급합니다. 임대차 3법 보다도 더 중요할지도 모릅니다.

그리고 도시보증공사는 공공기업이기 때문이 이러한 경우 임차인의 편의를 봐주고 대위변재를 통해 철저하게 책임을 물어야 합니다.

 

유일한 해결책 전자거래

 

우리나라에는 이미 시스템이 있습니다. 전자거래입니다. 공인중개사무소에 가면 대부분 수기 계약서를 쓰셨겠지만 전자계약서라는 좋은 시스템이 있습니다.

전자계약서를 쓰면 일정부분 대출이율도 감면해주고 좋은 점이 많습니다. 특히 확정일자도 자동으로 등록이 되고 정확하게 계약일자가 등록이 됩니다.

하지만 많이 사용하지 않습니다. 이유는 다양하지만 전문성의 부재가 가장 큰것 같습니다.

향후 법의 개선을 통해 전자거래의 의무화와 전자거래 당시 등기부등본의 확인을 활서화를 통해 이러한 시차를 줄여야합니다.

그 방법 외에는 방법이 없습니다.